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招投标那些头疼事儿 【作者 杜文军】
发布时间: 2014/2/22 11:14:48    来源:原发表于城市开发物业版 2012-12期     作者:合隆物业 杜文军 QQ:112971583   阅读2052次

     传说中本该是“山崩地裂”的时刻,笔者正在坦然地写稿子,很庆幸传说没有应验,本文得以和读者见面?;毓?012年,笔者共参加了15次物业管理招投标活动,包括前期物业管理招投标、新旧交替的物业管理招投标、市政道路清洁招投标、城市垃圾分类处理招投标等,进行了招标文件响应及投标标书的制作??梢运?,招投标工作是笔者这一年来的主要工作,在此谈谈个人对目前物业管理招投标工作的看法。
 
物业管理招投标在进步
     2000年1月1日,《招标投标法》颁布实施,我国正式以法律形式确立了招标投标制度。随着物业管理市场化的不断发展,住建部于2003年颁布《前期物业管理招投标管理暂行办法》,要求建设单位通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业和行政主管部门对物业管理招投标活动实施监督管理。2012年2月1日起,国务院颁布了《招标投标法实施条例》,作为《招标投标法》的配套行政法规,完善了招标投标法及程序规则,以及招标投标的全过程监督管理,行业法规的不断健全和完善,为物业管理招投标的健康发展提供了良好的环境。
     目前,笔者所在深圳市各区都有统一的招投标网站,在各区网上统一发布招投标公告,使用统一的招投标编辑软件,以及进行电子招标投标评标活动。各区统一建立,共享招标投标信息库、专家库,这种电子招投标制度的实施,为节约资源、降低投标成本、提高交易效率、促进信息公开,以及转变行政监督方式等提供了重要的技术支撑。
《物业管理条例》及《前期物业管理招投标暂行办理办法》要求通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。这为彻底改变“谁开发谁管理”的垄断局面提供的制度保障,同时,这种利用市场经济规律来规范和约束物业服务企业行为的方式,有利于?;の镆倒芾硎谐〉淖杂?、充分竞争。笔者对所在市某区的楼盘进行了观察和统计,新开发的楼盘都遵循了《前期物业管理招投标暂行办法》的规定,进行了公开招标。也从另一方面说明行业加强了对前期物业管理招投标活动的监管,物业管理市场竞争机制基本形成。
 
谨防物业管理招投标流于形式
      在我国房地产行业发展的前期,实施的是“谁开发谁管理”的物业管理制度,随着物业管理行业的发展,有些开发商附属的物业服务企业已发展成为行业的品牌企业。根据法规规定,前期物业管理招标由招标人依法组织实施。但招标人通常是开发商,他们拥有自己的物业服务公司,设置的评标标准也就不可避免地存在某种倾向。在笔者参与的一次投标资格预审活动中,开发商代表人即负责招标资格预审的人员,问我们此前是否对本项目及地产开发商有所了解,我们当然不能像他所说的那样了解。接着他向笔者直言:“大型的地产开发商,下属有上百个融资公司,这些公司名义上独立而实际由地产公司控制,内部已经默契地形成了竞争权,项目楼盘一般不会外流。你们公司虽然是一级资质,我们也相信你们有实力管理好本项目,但就社会关系方面,还远远不能满足本项目的需求?!奔又牢嵊烧斜耆瞬渭幼槌?,这样,项目由地产公司自己的或实际控制的物业服务企业中标,就非常容易。而且地产公司自有的物业服务公司,在项目立项阶段就已经介入了前期物业管理,熟悉物业的设施设备布局,有利于做出更符合项目的投标文件。因此,没有地产商背景的物业服务企业容易出局。
       物业管理招标文件内容设置上存在漏洞,突出表现在技术方案服务内容和评分标准不对应,招标文件存在盲区。招标文件给定了技术文件格式,要求按照所给内容完成方案内容。但一大部分技术文件方案内容在评分标准里却找不到评分项;而评分项的部分评分条款内容,又在技术文件中无对应位置,只能放在“投标人认为需要补充的项目”中。
       虽然《前期物业管理招投标暂行办法》第十一条要求“招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前,提交以下材料报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案”,但是目前现实中对备案招标文件监管的不到位。如近日,区某公园进行物业管理秩序维护服务招标,在所在区采购网站上发布的资格预审条件为“拥有城市绿化企业资质二级以上”。虽然是公园类物业管理,但秩序维护服务招标,也要绿化资质?更雷人的是,时隔半天,公告和招标文件,在网上已经下载不到,公告也消失了,亦未见发布其他信息。一天后,招标公告重新发布,资格条件已经修改为“投标人必须是依法设立的保安服务公司,须提供保安服务许可证原件扫描件”,将物业服务公司排斥在外。而在评分项内则要求:“近三年曾评为中国物业管理最具综合实力100强企业得100%,无则不得分,以中国物业品牌企业联合会颁发的为准,提供相关证书的清晰扫描件,分值6分?!庇谜庋薅ń毕畹姆绞嚼丛际V凭赫?,而且这样的条件,竟然可以堂而皇之的登上政府采购网。
招标文件的资格预审条件以及评分标准的确定,对招投标至关重要,目前的资格预审标准存在低门槛高标准的现象。某地产公司开发的20万平方米以下的项目,在招标公告中要求三级及暂定物业服务企业可以参加投标,而当购买了招标文件,参加投标时,却发现评分条件的较大分值项目为“获得中国物业管理百强前30名企业”,而这一条,将竞争对手的范围缩到了最小。当然这里不能抱怨标准设置的条件不合理,因为招标人寻求实力更强的企业无可厚非。但是这样一般的中型物业服务企业,无法和大型的地产自有物业服务企业进行竞争,使得招投标流于形式。笔者曾参加一个小型地产公司开发的楼盘物业管理招投标,后得知招标人的意向是让某大地产公司的物业服务企业来接管其项目,通过该地产公司的名望来促销自己的楼盘。当然中标结果不得而知。
     在现实的招标文件中,评分标准往往带有某公司的影子,成为为某一公司量身定制招标文件,使得评分标准的商务文件即综合实力的比较,成为招标文件的重头戏。从注册资金的数量、资质等级、企业注册地、年纳税金额、获得某某奖项及等级、办公场所生活基地培训基地的面积的大小,到人员规模购买社保人数数量、解决当地人员就业状况、企业职称人员的数量、企业党组织工会的成立等种种综合实力条件来比拼。由于评分标准设置的灵活性及合法性含有很大余地,使得很多招标文件的评分标准合法不合理,成为萝卜坑招标,为串标、围标、定暗标留下了空间。
       虽然在实际的招投标工作中,人为操作的余地比较大,使得部分招投标显失公平,但招投标市场的主流还是好的。文中的举例以及总结只是个人的认识,难免偏颇,希望听到业界更多的讨论。
 
                                   作者单位:深圳市合隆物业管理有限公司
                                                            编辑:李秀梅
 
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